Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
UBND Uỷ ban nhân dân
UBTVQH Uỷ ban thờng vụ Quốc hội
lời NóImở đầu
Thị trờng bất động sản tại Việt Nam chính thức đợc hình thành từ năm
1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất, và đến
năm 1996, lần đầu tiên khái niệm Thị trờng bất động sản đợc chính thức đề
cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII. Sau hơn 10 năm
phát triển, thị trờng bất động sản nớc ta đã trải qua 2 cơn sốt với những diễn
biến bất thờng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất thờng của
thị trờng, song nguyên nhân cơ bản là Nhà nớc cha có giải pháp hữu hiệu
trong việc điều tiết các nguồn cung và kiểm soát các lực lợng cầu. Sự thiếu
thông tin, không minh bạch về các nguồn cung làm gia tăng thêm tính không
hoàn hảo là đặc tính cố hữu vốn có của thị trờng bất động sản, làm gia tăng
tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao thông qua các giao dịch ngầm.
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trờng theo định ở nớc ta đã cho
thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cờng công tác quản lý của Nnhà nớc
đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế. Trong
những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trởng và phát triển
mạnh, hoạt động của thị trờng bất động sản (BĐS) ngày càng trở lên sôi động
và có những biểu hiện vợt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nớc. Các quan hệ
cung cầu và giao dịch về BĐSbất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua
thị trờng ngầm, phi chính thức; Sự biến động bất thờng về giá cả BĐSbất
động sản (đặc biệt là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất) và những cơn
sốt đất đai cho đến nay vẫn cha có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những
diễn biến phức tạp của thị trờng BĐSbất động sản, sự yếu kém trong công tác
quản lý Nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng BĐSbất động sản đã và
5
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho công cuộc đầu t phát triển, chuyển đổi
cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc.
Đất đai - nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu chung của toàn xã
hội. Trong nền kinh tế thị trờng, quản lý Nhà nớc về đất đai - bất động sản
vừa đòi hỏi tuân thủ các yêu cầu và quy luật điều tiết của cơ chế thị trờng,
vừa đảm bảo giữa vững vai trò điều tiết của Nhà nớc đối với nguồn tài
nguyên quốc gia thuộc sở hữu toàn xã hội mà Nhà nớc là ngời chủ đại diện.
Để thực hiện vai trò đó, vấn đề cốt yếu là phải nghiên cứu đề xuất một hệ
thống các công cụ và chính sách kinh tế trong quản lý đất đai phù hợp với cơ
chế thị trờng thay thế cho các công cụ và chính sách quản lý mang tính hành
chính, ngăn cấm, ép buộc không thích ứng thậm chí còn cản trở sự vận hành
và phát triển của thị trờng đất đai bất động sản hiện nay.
Trớc tình hình đó, gần đây trong các Nghị quyết của BCH TW Đảng
và các chơng trình hành động của Chính phủ đều nhấn mạnh sự cần thiết
phải tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc nhằm thúc đẩy sự hình thành và
phát triển thị trờng BĐSbất động sản. Trớc yêu cầu đó, là một đơn vị có chức
năng nghiên cứu và đào tạo về quản lý đất đai và bất động sản, chúng tôi xin
đề xuất nghiên cứu đề tàichúng tôi: xin giới thiệu cuốn sách " Một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nớc về thị trờng t ai - bất
động sản ở Việt nNam".
CMục tiêu nghiên cứu đề tài:uốn sách
Trong khuôn khổ nghiên cứu đề tài này, chúng tôi mong muốn tập
trung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:
- Góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về BĐSbất động sản và thị tr-
ờng BĐSbất động sản là cơ sở khung lý thuyết cho phần nội dung nghiên
cứu tiếp theo.
6
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
- Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị
trờng BĐSbất động sản; Làm rõ những nội dung và yêu cầu của công tác
quản lý Nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản theo định
hớng xã hội chủ nghĩa.
- Làm rõ thực trạng phát triển và quản lý Nhà nớc đối với thị trờng BĐSbất
động sản ở nớc ta hiện nay: chỉ ra những mặt đợc cũng nh những vấn đề
còn tồn tại, hạn chế.
- Phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc
nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trờng BĐSbất động sản theo định
hớng xã hội chủ nghĩa ở nớc ta.
và đối tợngVì th trng thị trờng t đai l b phn ct yu v
không tách ri th trng BS, do vy để giải quyết các mục tiêu đã đặt ra,
nội dung cuốn sách t không chỉ giới hạn ở th trng t ai một cách độc
lập mà đặt thị trờng đất đai trong bi cnh nghiên cứu chung caả th trng
BS. Để tiện cho bạn đọc theo dõi, cuốn sách đợc kết cấu thành 3 chơng:Kết
cấu đề tài gồm 3 chơng:
Chơng 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nớc về thị trờng BĐSbất động sản
trong nền kinh tế thị trờng. theo định hớng XHCN
Chơng 2: Thực trạng phát triển và quản lý Nhà nớc về thị trờng BĐSbất động
sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN ở nớc ta
trong những năm qua.
Cchơng 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về thị trờng
BĐSbất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng
XHCN ở nớc ta.
Mặc dù chúng tôi đã đầu t nhiều thời gian và công sức cho việc ra mắt
bạn đọc, song cuốn sách này có thể còn thiếu sót. Chúng tôi mong nhận đợc
ý kiến đóng góp, bổ sung để lần tái bản sau đợc hoàn chỉnh hơn.
7
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc.
Chơng I:
cơ sở khoa học về quản lý nhà nớc đối với thị tr-
ờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng
theo định hớng XHCN
1.1. khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trờng bất động
sản
trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Ti sn l ca ci vt cht dựng vo mc ớch sn xut hoc tiờu
8
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
dựng. Ti sn bao gm vt cú thc, tin, giy t tr giỏ c bng tin v
cỏc quyn ti sn. Quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao lu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. T i s n bao
gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và
sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nớc đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất
động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn
năm từ thời La mã cổ đại và đợc ghi trong Bộ Luật La Mã.
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta quy định: "Bất động sản là các
tài sản không thể di dời đợc". Nh vậy, BĐSbất động sản trớc hết phải là tài
sản, nhng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời đợc. Hay nói
cách khác, BĐSbất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất
đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có
thể đợc sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà
khi dịch chuyển sẽ bị h hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc
tốn nhiều công sức và chi phí nh các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta thì BĐSbất động sản bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không đáng kể
(những đất đai di dời nh đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây
dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã đợc xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giá trị (căn cứ vào số lợng và chất
lợng của đất đai đó)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
9
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng
kể: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng (những nhà
bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà
nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐSbất động sản mà là các
động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh đờng xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ đợc xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng
đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt
động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho
công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó
không thay đổi thì không phải là BĐSbất động sản nh: máy điều hoà
di động, các chậu cây cảnh trong vờn treo, các tranh ảnh và thiết bị
đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lờng và lợng hoá thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lờng nhất định (các công trình tôn giáo; các di
sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không l-
ợng hoá giá trị không coi là BĐSbất động sản).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vờn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:
1.1.1.2. Nhng c im ch yu ca bt ng snBS
10
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐSbất động sản còn
có những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý,
về địa điểm và không có khả năng di dời đợc. Đặc điểm này là do BĐSbất
động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố
định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hởng lớn
đến thị trờng BĐSbất động sản, đến kinh doanh BĐSbất động sản. Do đó, vị
trí của BĐSbất động sản nh địa điểm cụ thể, môi trờng kinh tế, chính trị, xã
hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá BĐSbất động sản có
ý nghiã vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐSbất động sản.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền
của hàng hoá BĐSbất động sản gắn liền với sự trờng tồn của đất đai, loại tài
sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trờng hợp đặc
biệt nh: động đất, núi lửa, sạt lở ). Mặt khác, các công trình xây dựng, công
trình kiến trúc và vật kiến trúc thờng có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.
Ngay trong nông nghiệp, BĐSbất động sản là vờn cây lâu năm cũng có thời
gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐSbất động sản
rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐSbất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh
hởng lớn đến chiến lợc kinh doanh, đến đầu t BĐSbất động sản cũng nh công
tác quản lý, sử dụng BĐSbất động sản.
Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở
dĩ nh vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng
nh của từng vùng, từng địa phơng, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp
của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm
và tính cá biệt của hàng hoá BĐSbất động sản. Mặt khác, chính sự đa dạng
trong ý tởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu t cũng nh của các
kiến trúc s, các công trình s và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính
dị biệt) của hàng hoá BĐSbất động sản.
11
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Thứ t, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhng với hàng hoá
BĐSbất động sản thì đặc điểm này nối nổi trội hơn. Sở dĩ nh vậy là vì nhu
cầu về BĐSbất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh
hởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn
bao gồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh của dân c ở đó.
Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau. Giữa các
hàng hoá BĐSbất động sản có sự tác động và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh
mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐSbất động sản này là điều
kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử
dụng của hàng hoá BĐSbất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi
và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con
đờng mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân c hay các khu công
nghiệp, du lịch, thơng mại, dịch vụ bám theo trục đ ờng đó.
Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của
pháp luật và chính sách của Nhà nớc. BĐSBất động sản là loại tài sản quan
trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng nh của mỗi
ngời dân. Các quan hệ giao dịch về BĐSbất động sản thờng có tác động rất
mạnh đến những hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cờng
vai trò của mình, nhà nớc phải quan tâm hơn đến BĐSbất động sản, dó đó
buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trơng, chính sách
nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, BĐSbất động sản gắn liền với
đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do
đó, nhìn chung, BĐSbất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
sự quản lý của Nhà nớc.
Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản
lý. Vì BĐSbất động sản thờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên
12
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi ngời quản lý phải có năng
lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông th-
ờng. Đặc biệt vấn đề đầu t xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp,
vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn
phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý
cũng rất cao.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trờng bất động sản
1.1.2.1. Thị trờng bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản là tổng
hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua các quan
hệ hàng hoá tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi
bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trng
của hàng hoá và thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi
phối toàn bộ hoạt động của thị trờng bất động sản.
Các hình thái thô sơ nhất của thị trờng BĐS thông qua việc mua bán
trao đổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba T cổ
Ngày nay trải qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lợng thị trờng,
tức là lực lợng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngày càng đa dạng,
tinh vi, phức tạp giống nh bàn tay vô hình, hớng dẫn lâu dài về sự phân
phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng hiệu quả
nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nớc đối với thị trờng cũng
có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó điều khiển hơn. Trong bối cảnh
đó, việc nhận thức quan điểm về thị trờng nói chung, thị trờng BĐSbất động
sản nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phơng thức ứng xử của
những ngời tham gia thị trờng đã trở thành vấn đề lý thú và hấp dẫn, nhất là
trong thời đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng nh ở nớc ta.
13
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Thị trờng BĐSbất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hoá BĐSbất động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển
của sản xuất hàng hoá BĐSbất động sản.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐSbất động
sản. Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐSbất
động sản là nơi: thị trờng bất động sản là tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng
hoá BĐSbất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua và ngời bán,
giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐSbất
động sản.
Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐSbất động sản thông qua quan hệ
hàng hoá, tiền tệ đợc coi là quan hệ thị trờng và tạo nên thị trờng BĐSbất
động sản. Thị trờng BĐSbất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự
trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐSbất động sản. Theo dòng lịch sử
thì đất đai là loại hàng hoá BĐSbất động sản đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về
đất đai đợc xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng
đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát
triển và đất đai trở thành hàng hoá. Nh vậy, sự ra đời và phát triển của thị tr-
ờng BĐSbất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá
do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế
- xã hội. Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trờng BĐSbất động sản và cũng
là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trờng BĐSbất động sản theo
nghĩa hẹp, đó là thị trờng nhà đất. Vì BĐSbất động sản nhà, đất vừa mang ý
nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thị trờng BĐSbất động sản thì
thị trờng nhà đất đợc hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất. Thị trờng
đất đai là một bộ phận của thị trờng BĐSbất động sản. Vì vậy, nó gắn liền
với sự ra đời và phát triển của thị trờng BĐSbất động sản. Thị trờng đất đai
trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử
dụng đất đai cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi -
mua và quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phơng
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét